房天下   资讯?#34892;?nbsp;    市场      正文

手机看新闻

孟晓苏:应避免房地产行业出现几年一个小周期的尴尬情况

每日经济新闻  作者:魏文艺   2019-08-16 09:54

[摘要] 再加上地方政府大量发债搞建设,发的地方债必然是投向地方国有企业,于是出现了一大批融资平台公司,这些新公司都是新的国有企业。于是地方国有资本和施工类国企的资本又都靠债务堆积起来,形成总资产规模扩大。

“?#24179;?#26102;代和白银时代的?#25351;?#26159;一个乌龙。”

“我不认同现在9万余家房企中有多少家要退出的说法,这其实已经经过了历史上的多次检验了,房企是越淘汰越多。”

“我们需要考虑的是房地产长效机制建设问题,避免房地产行业出现几年一个小周期的尴尬情况。”

“15万亿”的下半场,房地产行业和企业会怎么走?

近日,《每日经济新闻》记者专访了汇力基金管理有限公司董事长、中房集团理事长、国务院发展研究?#34892;?#36164;产证券化REITs课题组组长孟晓苏。

国务院发展研究?#34892;?#36164;产证券化REITs课题组组长孟晓苏图片来源:受访者提供

应该加快三个“偿还”

NBD?#33322;?#24180;上半年十强房企中有3家央企,华润、中海、保利,并?#33402;?#24133;远高于三甲碧桂园、恒大、万科。“15万亿”的下半场,房企如何发展?

孟晓苏:我不去?#20848;?#36825;些企业的具体销售业绩,每家企业?#21152;?#33258;己的发展特点与周期。

其实这与中央提出的“推动混合所有制改革”的要求是相悖的。现在一些企业在推动混改的时候,会把国有企业请过来当大股东,出现了一种“逆向混改”的情况。再加上地方政府大量发债搞建设,发的地方债必然是投向地方国有企业,于是出现了一大批融资平台公司,这些新公司都是新的国有企业。

后来又推动PPP(Public-PrivatePartnership),但其实第二个P已经不是原本的Private(私人),而是若干施工类国企,施工类国企进一步增加了负债。于是地方国有资本和施工类国企的资本又都靠债务堆积起来,形成总资产规模扩大。

地方政府过高负债率造成了国企猛增、混改难行。这些以城投、建投、水投、轨投为名的“新国企”占尽资源和市场优势。如何找匹配民营企业跟他们混改呢?以上原因增加了政府与国企的负债率。

如何改变这种与改革要求相背离的情况?我想应该加快三个“偿还”:

第一,把房产还给居民。现在城镇房改虽已基本完成,但还剩下“国产房”“院产房”等,居民没有得到完全的房屋产权。房改还需要继续深化。

第二,把养老金偿还给职工。现已决定“划转部分国有资本充实社保基金”,来补足过去多年把养老金变成“国有资产”造成的养老金缺口。

第三,把借债偿还给债权人。需要主动推动政府公共资产证券化,减轻政府债务负担,减少虚假的“国有资产”。

避免几年一个小周期的尴尬

NBD?#33322;?#24180;以来,宣告破产清算的?#34892;?#25151;企已近300家。“15万亿”的下半场,行业企业将呈现怎样的发展态势?

孟晓苏:我们用不着去谈各企业的具体策略。企业在发展过程中?#21152;?#33258;己的需要,特别是房企,达到一定规模后不能停下来,必须?#26377;?#29983;产。其资金也需要在不断的滚动中才能维持。

就如同这世上的人有生有死,但总体来说人口在增加。在行业发展中总有淘汰,但房企的数量每年都在扩大,而不是萎缩。

在如今的房地产行业,不少开发项目都成立了项目公司,地方政府要求这样做,不然在地方上就没有纳税主体。可以看到一家房企名下会出现若干家公司,项目结束后往往从开发公司转成物业管理机构。在这种背景下,房企的子公司当然就越来越多。

我不认同现在9万余家房企中有多少家要被淘汰的说法,这已经过了历史上的多?#38382;导?#26816;验了:房企是越淘汰越多。我们不用发愁房企会怎样,我们需要考虑的是房地产长效机制建设问题,避免房地产形势出现几年一个小周期的尴尬情况。

在2014到2015年人们?#36864;?#25151;地产“?#24179;?#26102;代”结束了,说变成“白银时代”了,结果到2016年国家去库存政策支持居民购房?#20445;?#21448;使得各地房地产销量猛地一跳,房价也涨了不少。可见区分“?#24179;?#26102;代”和“白银时代”的说法是一个乌龙。这是“盲人摸象”般的判?#24076;?#19981;是房地产行业的发展大势。

城镇化不要都套用一个模式

NBD?#33322;?#24180;行业和市场的一大现象,是既有鹤岗这样的白菜价房地产市场,以及威海乳山海景房十年不涨,也有一些区域的房价不断上涨并被住建部点名警告。这种市场的结构性分化是不是?#20174;?#20102;行业发展的不平衡、不充?#37073;?/p>

孟晓苏:在人民群众对美好生活向往上,习近平总书记特别提到,包括“更舒适的居住条件”和“更优美的环境”。

我觉得这是一件需要地方政府与房地产企业来共同完成的事情。部分城市出现房屋滞销的问题,主要不是房地产行业的问题,而是城市在经济发展中的分化。

我们需要分析城镇化过程中各个城市的不同情况,不要都套用一个模式。有些城市是人口净流出的城市,就要做好人口减少的规划,考虑流出人口如何更好安排,留下的人口如何过得更好。许多人口净流出的乡村,进城人口的房子还在继续留着不能转让变现。出现的怪象是“村里的房子没人住,农民工进城没有房子住”。

我们很多大城市在土地规划和用地规划方面都存在问题,应当全方位学习世界不同国家的城市建设经验。

REITs是社会资金持有房地产的最好工具

NBD:作为国务院发展研究?#34892;腞EITs课题组组长,您怎么看地产与金融之间的关?#25285;?/p>

孟晓苏:REITs是国际上通行的一种金融产品,是社会资金持有房地产的最好工具。它能够从房地产凝固的资产中提炼出租金来,再把租金一步一步变为资本品。这是一个伟大的金融创新。

在2000年左右我请国外专家来讲金融创新?#20445;?#20182;们都异口同声地说:“除了REITs,没有更好的金融创新可?#36234;?rdquo;,我看这句话应?#30431;?#32473;当下的中国。

如果REITs能够在中国完全实施,不仅能够促进用社会资金持有物业资产、包括持有租赁房屋,使得“租售并举”的要求得以更好实现;而且可?#36234;?#20915;现在地方政府的基础设施建设带来巨大负债的问题。它可?#28304;?#36827;从间接融资变成直接融资,可以很容易地把租赁房与基础设施变成资本品,并进入资本市场流通。它可以极大丰富我国的资本市场,推动新旧动能转换,帮助政府与企业获得发展新动能。

免责声明:凡注明“来源:房天下”转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表房天下赞同其观点。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注房天下?#26412;?#29305;价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

一周热闻

  • 多地人才政策升级:放宽落户及购房、租房补贴吸引人才

    多地人才政策升级:放宽落户及购房、租房补贴吸引人才

  • 天津,苏州,南京,广州,海南相继松绑楼市,预示着房价要涨?

    天津,苏州,南京,广州,海南相继松绑楼市,预示着房价要涨?

  • 国有六大行发年报

    国有六大行发年报

  • 有奖问卷

    有奖问卷

  • 三室两厅 轻奢风格的家丨《快乐造梦家》第一期

    三室两厅 轻奢风格的家丨《快乐造梦家》第一期

  • 百安居实力诠释梦想之家 演绎精品风格与专业工艺双重奏

    百安居实力诠释梦想之家 演绎精品风格与专业工艺双重奏

  • 正泰居家“泰极?#19979;菲鰲?#20135;品斩获2018中国设计红星奖

    正泰居家“泰极?#19979;菲鰲?#20135;品斩获2018中国设计红星奖

  • 《2019中国智能家居发展白皮书》发布 智能面板打开家庭智能化操作交互入口

    《2019中国智能家居发展白皮书》发布 智能面板打开家庭智能化操作交互入口

    微信扫码打开

    “房天下”小程序

    大家都在关注
    畅所欲言聊房产,快来关注房产圈
    实时要闻 更多>>
    相关新闻 更多>>
    相关知识 更多>>
    新闻聚合 换一换
    关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
    Copyright © ?#26412;?#25628;房科技发展有限公司
    Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
    违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:[email protected]
    吉达阿赫利阿尔萨德
    天天幸运11选5图标精灵 21点游戏下载安卓版 pk10直播现场 陕西11选5号码推荐 美式橄榄球比分 欢乐生肖综合走势图 赌博限红是什么 我拍人体写真的经历 烟台股票融资 骰子大小单双玩法规则 下载娱网棋牌大连滚子 ncaa美式足球直播 比分直播球探网007 西安乐翻天户外可靠吗 凤凰台台湾美女主播 看新闻赚钱有哪种